パタヤでコンドミニアムを探すときに確かめること

パタヤは10の自治体にまたがる広い区域で、どの地区かで暮らしが変わります。部屋の値段の動き、公示価格での確かめ方、借りるときの契約の決まり、貸したときの税金、不動産会社の登記の調べ方までを公式の情報だけで整理しました。

場所

「パタヤのコンドミニアム」と一口に言っても、指している場所はかなり広いです。海沿いの繁華街も、丘の上の住宅地も、隣接する町にかかる別荘地も、同じ「パタヤの物件」として売られたり貸されたりします。地区が変われば、夜の静けさも、役所の窓口も、値段の付き方も変わります。

このページは、部屋を借りる・買うと決める前に公式の資料だけで確かめられることを並べたものです。どの物件が良いかという評価や、どの会社に頼めばよいかという推薦は扱いません。

パタヤはひとつの街ではなく、10の自治体の集まり

タイ政府の持続可能観光地域開発機構（อพท.）は「パタヤ特別区域と連携地域」を定めています。同機構の説明では、この区域の広さは987.72平方キロメートル（617,325ライ）で、内閣が仏暦2552年（2009年）3月24日に承認し、同年5月19日に官報で区域の線が公示されました。含まれるのは次の10の自治体です。

• เมืองพัทยา（パタヤ市）
• เทศบาลเมืองหนองปรือ（ノンプルー町）
• เทศบาลตำบลบางละมุง（バンラムン）
• เทศบาลตำบลตะเคียนเตี้ย（タキアンティア）
• เทศบาลตำบลหนองปลาไหล（ノンプラーライ）
• เทศบาลตำบลโป่ง（ポン）
• เทศบาลตำบลห้วยใหญ่（フアイヤイ）
• เทศบาลตำบลนาจอมเทียน（ナージョムティエン）
• เทศบาลตำบลเขาชีจรรย์（カオチーチャン）
• องค์การบริหารส่วนตำบลเขาไม้แก้ว（カオマイケーオ）

広告に出てくる「パタヤ」「ジョムティエン」「プラタムナック」といった呼び名は、この自治体の区切りとぴったり重なるわけではありません。物件がどこに属するのかは、契約書や登記に書かれる住所（ตำบล・อำเภอ）で確かめてください。同じ「パタヤ」でも、担当する役所が違うことがあります。

街にどれだけの建物があるのか

パタヤ市は公式サイトで、市内の事業所・施設の数を公表しています。仏暦2560年（2017年）1月時点の集計として、次の数字が載っています。

同じページには、市民のおよそ9割が商業と観光サービスの仕事に就いているとも書かれています。集合住宅より宿泊施設のほうが数が多く、飲食店と遊興施設が合わせて2,900件を超える街だ、という前提でこの数字は読んでください。なお、この統計は仏暦2560年1月時点のもので、現在の数とは違います。最新の数が要るときは市に問い合わせてください。

夜がうるさい場所は、法律の地図でおおよそ見当がつく

タイでは、酒とショーを出すナイトクラブのような店は「สถานบริการ（遊興飲食営業）」として、สถานบริการ法（พ.ร.บ.สถานบริการ พ.ศ. 2509）の許可がいります。そして許可を出せる場所は、政令で区域を決めて限定されています。

この制度をまとめて公表しているのは、法務省の กรมพินิจและคุ้มครองเด็กและเยาวชน です。同局のページによると、許可のための区域（Zoning）は全国55県で合計157区域が指定されています。あわせて、仏暦2561年（2018年）の政令で22県は新たな許可を出さない土地と定められています。チョンブリ県は区域が指定されている側で、同局のページから県ごとの資料をたどれます。

つまり「夜どこがにぎやかになりうるか」には、公表された地図の裏づけがあります。ただし、区域の中に実際どんな店が何軒あるか、カラオケの店がどの区分に入るかまでは、この資料からは分かりません。静かさが大事なら、候補の部屋を夜の時間帯に自分で見に行くのがいちばん確実です。窓の向きと、下の道に面した店の営業時間は、昼の内見では分かりません。

部屋の値段はどう動いているのか

タイ不動産情報センター（REIC）は、東部経済回廊（EEC）の3県をひとまとめにした価格指数を四半期ごとに出しています。仏暦2569年（2026年）第2四半期の数字は次の通りです。

読み方に注意がいります。第一に、これはチャチューンサオ・チョンブリ・ラヨーンの3県をまとめた指数で、パタヤ単独の数字ではありません。第二に、更地と分譲コンドミニアムは別々の指数です。同じ時期に、土地の指数が前年比で約4割上がっている一方、売り出し中のコンドミニアムの価格指数は前年比0.5%とほぼ横ばいでした。土地が上がっているから部屋も同じように上がる、とは読めません。

その値段が妥当かを、公の物差しで確かめる

タイには不動産の公示価格（ราคาประเมินทุนทรัพย์）があり、土地局と財務局が運営する検索サイトで誰でも引けます。検索できるのは「ที่ดิน（土地）」「ห้องชุด（区分所有の部屋）」「สิ่งปลูกสร้าง（建物）」の3種類です。

公示価格は税金や登記の手数料を計算するための基準で、売買価格そのものではありません。ですから「公示価格＝適正価格」とは言えません。それでも、提示された金額が公示価格から大きく離れているかどうかは、交渉の前に自分で見ておける数少ない客観的な手がかりです。買う場合の手数料や税の考え方はタイでコンドミニアムを買うときの決まりとお金にまとめています。

借りるときに確かめること

契約書には国が決めたひな形がある

住居用の建物を貸す商売は、タイでは消費者保護委員会が「契約を規制する事業」に指定しています。最新の告示は仏暦2568年（2025年）5月30日付で、消費者保護委員会事務局（สคบ.）が告示の本文と標準契約書のひな形を公式サイトで公開しています。渡された契約書がひな形とどう違うのかは、署名する前に見比べられます。

電気代は建物ごとに請求のしかたが違う

パタヤはバンコク首都圏の外なので、電気を配っているのはタイ地方電力公社（PEA）です。PEAは料金体系を公式サイトの料金ページで公開しており、仏暦2569年度の料金体系は2026年9月から適用されるものとして掲載されています。

ただし、コンドミニアムやアパートでは、建物側がメーターを持っていて独自の単価で請求してくることがあります。1キロワット時いくらで請求されるのか、水道はどう計算するのかは、契約前に文字で確認しておくと後で揉めません。

共用部分に何があるかは建物ごと

プール、ジム、サウナなどの共用施設は建物によって中身が違い、使える時間も建物の規約で決まります。使い方や作法が気になる場合はバンコクのサウナ、入る前に知っておくことも参考になります。家事を人に頼むつもりなら、雇う側の決まりをタイでメイドを雇うときの決まりにまとめています。

買うときに確かめること

外国人がタイで不動産を持つときの決まりは全国共通で、パタヤだから緩くなることはありません。何を自分の名義で持てるのか、代金をどう送るのか、登記に何がいるのか、毎年いくら払うのかは、タイでコンドミニアムを買うときの決まりとお金で条文と公式資料をあたって整理しました。パタヤの物件を検討する場合も、まずそちらを先に読んでください。

「タイ法人を作って持つ」という話が出ることもありますが、後述のとおり外国人事業法の制約があり、法人の使い方は専門家の領域です。会社を作ること自体を代行する事業者はタイでの会社設立を代行する事業者を見るで比べられます。この記事では特定の手法をすすめません。

貸して収入を得たときにかかる税金

受け取った家賃はタイの個人所得税の対象です。タイ歳入局は、賃貸から得た所得について必要経費を定率で引く場合の割合を公表しています。

コンドミニアムの部屋は「建物」なので30%です。差し引いた後の所得にかかる税率は累進で、歳入局の表では0〜150,000バーツが非課税、150,001〜300,000バーツが5%、300,001〜500,000バーツが10%、500,001〜750,000バーツが15%、750,001〜1,000,000バーツが20%、1,000,001〜2,000,000バーツが25%、2,000,001〜4,000,000バーツが30%、4,000,000バーツ超が35%です。

「利回り」を計算するときは、家賃の総額から共益費・修繕の積立・空室の期間・この税金を引いた後の数字で見てください。募集広告に出ている表面の利回りは、これらを引く前の数字です。

不動産会社が実在するかを確かめる

タイでは、外資が入った会社にできる商売が法律で区切られています。ジェトロの整理によると、「土地取引」は第1表第9項で外国企業に禁じられており、代理・仲介業は第3表第11項に入っていて、外国人事業委員会の承認を経て商務省事業開発局長が許可した場合に限って営めます。ここでいう外国企業とは、外国資本が50%以上を持つ会社です。

日本語で応対してくれる会社であっても、その会社がタイで何を許可されているかは別の話です。少なくとも、法人として登記があるかどうかはDBD DataWarehouse+（商務省事業開発局の法人情報検索）で公開されています。ただし、こちらでは実際に引けることを確かめられていません（下を参照）。ここでは法人登記の情報と財務諸表、業種、外国人の出資状況などが公開されています。ブラウザからは使えますが、自動での取得は遮断されています（こちらから接続すると 403 が返るため、実際に引けることをこちらでは確認できていません）。

ただし、事業開発局自身が同サイトで「ここに登記があることは確認材料の一部にすぎず、取引や融資の場面では追加の確認が必要だ」と注意しています。登記があること＝安全、ではありません。この記事は特定の会社をすすめませんし、店や事業者の評価は扱いません。

街の外との行き来と、これから作られるもの

パタヤがあるチョンブリ県は、タイ政府が定める東部経済回廊（EEC）の対象3県のひとつです。東部経済回廊政策委員会事務局（สกพอ.）は、チャチューンサオ・チョンブリ・ラヨーンの3県を対象地域とし、大型事業として次の4つを挙げています。

• 3空港連結の高速鉄道（รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน）
• レムチャバン港 第3期（ท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่ 3）
• マプタプット工業港 第3期（ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3）
• ウタパオ空港と東部航空都市（สนามบินอู่ตะเภาและเมืองการบินภาคตะวันออก）

これらは進行中の計画です。「開通したら値上がりする」といった説明を受けたときは、開業の時期がどこに書かれているのかを事務局の公表資料で確かめてください。計画の日程は変わります。将来の値上がりを前提にした説明は、根拠の出どころを聞いてから受け取るのが安全です。

住み始めた後に効いてくること

部屋そのものより後から効いてくるのが、在留資格と生活の設計です。長く住むつもりなら在留の枠組みをタイの永住権はどういう制度かで確かめてください。そもそもタイでよいのかを迷っている段階なら、移住先の国はどうやって決まるのかから読むほうが遠回りになりません。住む・働く・ビザまわりの記事は住む・働く・ビザの記事一覧にまとまっています。

内見に行く前にやっておくこと

1. 物件の住所が、10の自治体のどれに属するかを確かめる。
2. その部屋の公示価格を、土地局・財務局の検索サイトで引いておく（2026-08-31時点で ที่ดิน・ห้องชุด・สิ่งปลูกสร้าง の3種類を検索できます）。
3. 借りるなら、消費者保護委員会事務局が公開している標準契約書のひな形を先に読む。
4. 電気と水道が、公社の料金なのか建物独自の単価なのかを文字で確認する。
5. 仲介する会社の法人登記を DBD DataWarehouse+ で引いてみる（こちらでは引けることを確かめられていません）。
6. 夜の時間帯にもう一度、同じ部屋の前に立ってみる。

買う手続きそのものの順番はタイでコンドミニアムを買うときの決まりとお金に、費用の内訳とあわせて書いています。